REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION, PARA EL INMUEBLE SITUADO EN LA CARRERA CUARTA (4) NÚMERO CINCO A CUARENTA Y SIETE (5A - 47) Y DENOMINADO CONVENCIONALMENTE CON EL NOMBRE DE: “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO:
Desarrollo inmobiliario conformado por 29 unidades de vivienda, de acuerdo con
la normatividad Urbanística vigente, estructuralmente independiente que
comparten áreas y servicios de uso y utilidad general. Como vías internas,
estacionamiento de visitantes, zonas verdes, salón comunal, muros de
cerramiento, portería entre otros.
- BIENES PRIVADOS: Inmueble debidamente delimitado, funcionalmente independiente, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrante del conjunto y con salida a la vía publica por vía interna común.
- BIENES COMUNES: Partes del conjunto pertenecientes proindivisa a todos los propietarios de bienes privados que por naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad funcionamiento, conservación seguridad, uso, goce de los bienes privados. Esenciales son los indispensables e imprescindible terrenos, cimientos, construcciones, instalaciones generales de servicios públicos, estructura, circulaciones internas.
- ESPENSAS COMUNES NECESARIAS U ORDINARIAS: Son obligatorias son las erogaciones necesarias causadas por la Administración y la prestación de servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del conjunto.
- COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índice de participación porcentual de cada propietario de bien privado en los bienes comunes del conjunto, define además la participación en la Asamblea de propietarios y la proporción en cada uno contribuirá en el pago de las expensas comunes del conjunto.
- ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado.
- ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada descubierta o de cada bien privado.
- CONSTITUCION: El CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO fue sometido al régimen de propiedad Horizontal por su propietario inicial según lo siguiente:
ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO (297)
DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE---OTORGADA EN LA NOTARÍA SEGUNDA
DEL CÍRCULO DE CHIA---------FECHA DE OTORGAMIENTO: VEINTISEIS (26) DE JUNIO DE
MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE (1.997).------------------------------------------------
CLASE DE ACTO O CONTRATO:
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL---------------------------------------------------------------------------------------
NUMERO DE MATRICULA INMOBILIARIA:
20290830.----------------------NÚMERO DE CEDULA CATASTRAL:
01-00-0094-0086-000.----------------------------
PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL
ACTO: INVERSIONES EL RETORNO LTDA. NIT No.
832.000.015-9--------------------------------------------------------------------
REPRESENTANTE LEGAL: AUGUSTO
CARLOS ALFREDO GUEVARA BETANCOURT, C. C. No. 215.120 DE
CHIA.----------------------------------INMUEBLE OBJETO DEL ACTO: LOTE DE
TERRENO UBICADO EN LA CARRERA CUARTAla SOCIEDAD “INVERSIONES EL
RETORNO LIMITADA”, en su calidad del GERENTE, legalmente constituida mediante
escritura pública número ciento diez y seis (116) del trece (13) de enero de
mil novecientos noventa y cinco (1.995) de La Notaría Sexta del círculo de Santa fe de Bogotá, inscrita
en el registro Mercantil en La Cámara de Comercio de Bogotá, con Matrícula
número seiscientos treinta mil setecientos cuarenta y nueve (630.749), todo lo
cual acredita con el Certificado de Constitución y Gerencia expedido por La
Cámara de Comercio de Bogotá y que presenta para su protocolización dentro de
este público instrumento, y MANIFESTÓ: PRIMERO: Que la SOCIEDAD “INVERSIONES EL
RETORNO LTDA”, es propietaria del predio y de las construcciones que se están
levantando, y que integran el llamado “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”,
ubicado en el Municipio de Chía, Departamento de Cundinamarca, cuya construcción
fue autorizada por la oficina de planeación Municipal de Chía, mediante
licencia de Construcción número: 0407 del 30 de septiembre de mi novecientos
noventa y seis (1.996).- SEGUNDO : Que el predio donde se está levantando el
“CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, lo adquirió la citada sociedad mediante
compra que de él hizo a JESÚS OLIVO SANCHEZ, según escritura pública número
treinta y cuatro (34) del veintisiete de enero de mil novecientos noventa y
cinco (1.995) corrida en esta misma notaría, registrada al Folio de Matrícula
inmobiliaria número 20290830 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos
de Santa fe de Bogotá. Este predio tiene un área de CINCO MIL QUINIENTOS OCHETA
Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (5.589,24 MTS2),
y esta alinderado así: Por EL NORTE En extensión de setenta y tres metros con
cuarenta centímetros (73,40 mts) con lote denominado “La Esperanza ”. Por EL SUR
En extensión de setenta y tres metros con cuarenta y un centímetros (73,41 mts)
con la calle 5A de la nomenclatura de Chía. Por EL ORIENTE En extensión de
setenta y seis metros con cincuenta y un centímetros (76,51 mts) con la carrera
cuarta de la nomenclatura urbana del municipio de Chía; y por EL OCCIDENTE En
extensión de setenta y seis metros con cincuenta y un centímetros (76,51 mts)
con terrenos de Carlos Francisco Fajardo Herrera, y encierra.- TERCERO Que en
nombre de la sociedad que gerencia, presenta para su protocolización en esta
Notaría los siguiente documentos: A).- El Reglamento de copropiedad o de
propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO; B).- Un plano de
amojonamiento con el proyecto de división por unidades separadas en una
plancha; incluyendo las zonas comunes del conjunto; c).- Memoria descriptiva
del conjunto; d).- La licencia de construcción número 0407 del 30 (30) de
septiembre de mil novecientos noventa y seis (1.996) UN-002-95 expedida por la
oficina de Planeación municipal de Chía y e).- Plano de fachada.- CUARTO: Que
la sociedad INVERSIONES EL RETORNO LTDA, como única propietaria del predio, ha
decidido someter el CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO al régimen de propiedad
separada, en lo términos de la ley 16 de 1.985 y su decreto reglamentario
número 1365 de 1.986.
CAPITULO I
OBJETO, NATURALEZA,
CARACTERISTICAS Y REGIMEN LEGAL
- ARTÍCULO 1. OBJETO: El presente Reglamento consagra los derechos y las obligaciones de los copropietarios y titulares de derechos reales, simples tenedores, ocupantes y de futuros adquirientes a cualquier titulo y de los que por cualquier concepto usen o gocen en forma permanente o transitoria, de las unidades del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” en todo caso, los copropietarios serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del presente reglamento, por dependiente y ocupante a cualquier titulo que emane del copropietario, sin prejuicios de las acciones legales o reglamentarias, que se puedan ejercer en forma inmediata contra los infractores. En todo acto de transferencia del dominio o de otro derecho real, así como la simple tenencia de los bienes de propiedad exclusiva, se consideran incorporadas a las disposiciones de este reglamento. El presente reglamento de propiedad horizontal contiene las normas para su administración y su conservación; regula las funciones que corresponden a la Asamblea General de copropietarios, su organización y composición, consagra los deberes, las facultades y la forma de elección del Administrador, del Revisor Fiscal, del Consejo de Administración y los diferentes comités, dispone sobre la distribución de cuotas por concepto de expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y mejor uso y goce de los bienes y servicios comunes y reglamenta en general, todas las relaciones, situaciones o materias jurídicas que se presenten dentro de este Estatuto de la Propiedad Horizontal a que se somete el “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, al tenor de la normatividad de la Ley 675 del 3 de Agosto del 2001, que da origen a una persona jurídica conformada por los copropietarios de los bienes de dominio particular.
- ARTÍCULO 2. EFECTOS: Las disposiciones del presente Reglamento del cual hacen parte integrante, los planos de localización y linderos, planos arquitectónicos, Memoria Descriptiva aprobados en el reglamento inicial del inmueble, tendrá fuerza obligatoria, tanto para los copropietarios del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, como en lo pertinente para cualesquier titular de derechos reales, para los tenedores o simples ocupantes y en general para las personas que a cualquier titulo o causa usen o gocen las unidades privadas en que el inmueble se subdivide y las unidades o bienes comunes cuyo uso se asigna en el presente documento. En toda operación que implique el traspaso de dominio o constitución de cualquier otro derecho real, o mera cesión a titulo legítimo del uso, goce o disfrute sobre una unidad privada, se entiende de derecho incluidas las disposiciones de este Reglamento.
PARAGRAFO 2. De no cumplirse las anteriores formalidades, y solamente para los efectos del presente reglamento, será tenido por copropietario quien figure en el libro de registro de copropietarios, sin perjuicio de que el nuevo adquirente también permanezca sometido a las disposiciones de este reglamento.
PARAGRAFO 3. El domicilio de los copropietarios del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, para todos los actos judiciales o extrajudiciales relacionados con la propiedad o cualquier otro derecho o acción sobre las mismas será la Ciudad de Chía.
PARAGRAFO 4. Traspasos posteriores. Cumplidos los requisitos para enajenar una unidad a cualquier titulo, cada dueño se obliga a:
1. Comunicar
a la administración el nombre, apellido y domicilio del nuevo adquirente.
2. Exigir
al nuevo adquirente en la escritura de transferencia su expresa aceptación y
conformidad con el presente reglamento.
3. A
ceder al nuevo adquirente su cuota parte de los fondos de reserva como también
de su porcentaje sobre los bienes de uso común.
4. A
presentar el paz y salvo por todo concepto de administración, ante el notario
que vaya a protocolizar la tradencia o transferencia.
PARAGRAFO 5. Responsabilidad.
Cada propietario de unidad privada es solidariamente responsable, de los actos
u omisiones de las personas a quienes les diere en arrendamiento, usuarios o
tenedores a cualquier titulo, en forma permanente o transitoria, de los daños y
perjuicios que éstas personas ocasionen con su conducta al “CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO”, a las demás unidades, a sus ocupantes o a terceras
personas, ya que ninguna clase de contrato o compromiso con particulares
exonera al titular de la unidad privada de la responsabilidad que tiene ante el
“CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” respecto a lo establecido en este reglamento.
- ARTÍCULO 3- NATURALEZA Y CARACTERISTICAS DE LA PERSONA JURÍDICA. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro.
PARAGRAFO 1. Su denominación
corresponderá a la del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” y su domicilio será la
ciudad de Chía donde éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente
de impuesto nacionales, así como tampoco del impuesto de industria y comercio,
en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con
lo establecido en el ARTÍCULO 195 del Decreto 1333 de 1986.
PARAGRAFO 2. La destinación de
algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa
la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
- ARTÍCULO 4. NORMATIVIDAD: se declaran incorporadas a este Reglamento todas las disposiciones de la Ley 675 del 3 de Agosto de 2001 y de los decretos que lo adicionen, modifiquen o parcialmente deroguen, con el lleno de los requisitos que aquí mismo se estatuyen. Cuando no se encuentre norma o disposición expresamente aplicable a un caso determinado dentro del articulado del presente Reglamento, se aplicaran los ordenamientos que en las leyes, en la escritura de constitución o en este mismo Reglamento, o en su defecto a las normas generales de la legislación Colombiana y finalmente a la jurisprudencia y doctrina de otros países que tenga establecida la propiedad horizontal en cuanto a que regulen situaciones, relaciones o materias análogas. Para tal efecto se aplicarán en su orden:
1.
La Constitución Nacional
2.
Las Leyes generales o marco como la ley 9ª de 1989
reforma urbana, Ley 388 del 1997 de ordenamiento territorial.
3.
Las disposiciones del Código Civil colombiano y leyes
concordantes o reformatorias del mismo, de manera directa o por analogía.
4.
Los Decretos reglamentarios de la ley 388/97 ley de
desarrollo territorial, decreto 1052/98 (licencia de construcción, planos
arquitectónicos, planos estructurales, planos de alinderamiento, proyecto de
división) y decreto 1504/98 (espacio público)
5.
Las disposiciones del código de procedimiento civil,
código policivo y las demás disposiciones legales que regulen casos o
situaciones análogas, como se mencionaron
anteriormente. En la plancha y código normativo urbanístico para el
sector donde está ubicado el inmueble de propiedad horizontal objeto de este
documento se estable el ARTÍCULO 330 del
Decreto 619 del 28 de Julio de 2000 del P.O.T.
6.
EL USO RESIDENCIAL: Por ser edificaciones destinadas a
vivienda o habitación de una o más personas y porque cuentan con las
comodidades máximas o esenciales para tal objeto.
- ARTÍCULO 5.- CERTIFICACION SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL DE LA PERSONERIA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la Ley 675/2001, corresponde al Alcalde del lugar de ubicación o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”. La inscripción del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten el nombramiento y aceptación del señor GUSTAVO GARZÓN VELANDIA, identificado con la Cédula de Ciudadanía número 19.125.682 de Bogotá, como administrador y representante legal o quien haga sus veces, y del señor JAIRO ROMERO con Cédula de Ciudadanía número 79391461 de Bogotá y tarjeta profesional número 30.212 –T como Revisor Fiscal en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal anteriormente mencionado.
- ARTÍCULO 6.- LIQUIDACION DE LA PERSONA JURÍDICA. Mientras existan las edificaciones no será procedente la liquidación de la persona jurídica. Esta se dará como consecuencia de la extinción de la propiedad horizontal, una vez registrado el acto, pero conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el Administrador, previa presentación de la aprobación de cuentas. El acta de liquidación final deberá registrarse en la alcaldía o ante la entidad que autorizada por ésta se responsabilice de certificar sobre su existencia y representación legal.
- ARTÍCULO 7.- DETERMINACION DEL INMUEBLE. El “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” objeto de este Reglamento, es el que singulariza y determina por los factores de área y linderos establecidos en la escritura original de propiedad horizontal número doscientos noventa y siete (297) del 26 de junio de mil novecientos noventa y siete (1997) de la notaría Segunda (2ª), de el municipio de Chía (Cundinamarca) las matriculas inmobiliarias que a continuación relacionamos y que le corresponden a las unidades inmobiliarias privadas del conjunto son veintinueve (29) unidades y que por medio de este documento público se solicita a la oficina se registro de instrumentos públicos de Bogotá incorporar la presente modificación a las disposiciones de la Ley 675 del 2001: Cuyas matriculas inmobiliarias son:
Unidad Privada
|
Matrícula
Inmobiliaria
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Casa 1
|
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Casa 2
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Casa 3
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Casa 4
|
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Casa 5
|
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Casa 6
|
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Casa 7
|
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Casa 8
|
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Casa 9
|
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Casa 10
|
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Casa 11
|
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Casa 12
|
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Casa 13
|
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Casa 14
|
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Casa 15
|
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Casa 16
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Casa 17
|
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Casa 18
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Casa 19
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Casa 20
|
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Casa 21
|
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Casa 22
|
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Casa 23
|
|
Casa 24
|
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Casa 25
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Casa 26
|
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Casa 27
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Casa 28
|
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Casa 29
|
CAPITULO II
LOS BIENES PRIVADOS O
DE DOMINIO PARTICULAR
- ARTÍCULO 8. DIVISIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS Y COMUNES. El inmueble objeto de este Reglamento se divide en bienes de propiedad privada y en bienes de propiedad común, tal como se establece en los planos del programa de construcción y se expresa en el Proyecto de División. Es bien de propiedad privada, los espacios completamente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estàn comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al copropietario. Cada unidad se identifican con sus linderos especiales y su determinación horizontal se hace describiendo su perímetro en longitudes sucesivas y continuas dadas en metros cuadrados y enunciando las unidades privadas o bienes comunes con los cuales limita y en dirección o sentido contrario al movimiento de las manecillas del reloj. Su ubicación, altura libre y coeficiente de copropiedad en porcentaje sobre el total de las partes en que se divide la copropiedad. Las unidades privadas, se singularizan en cuanto a sus áreas, localización, alturas y linderos que fueron establecidos en la escritura número doscientos noventa (297) de Junio veintiseis (26) de mil novecientos noventa y siete (1997) Notaría Segunda (2ª) de Chía.
- ARTÍCULO 9. DESTINACION Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS: Los bienes o unidades de propiedad privada en que se divide el “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, únicamente podrán tener la siguiente destinación: Vivienda y uso exclusivamente habitacional PARÁGRAFO: Lo anterior se entiende de manera que en ningún caso se impida, coarte o perturbe el derecho de los demás copropietarios al uso y disfrute de sus respectivos bienes de propiedad exclusiva y común, y no podrán ser destinados a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o para hacer actividades peligrosas, o tener, así sea ocasionalmente, objetos peligrosos que perturben la tranquilidad de los demás Copropietarios ocupantes de “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” o que menoscaben el buen nombre y crédito moral y/o social de los moradores, así como tampoco a aquellos usos que vayan en contra de lo determinado en este Reglamento y a la ley 675 del 3 de agosto de 2001.
- ARTÍCULO 10.-DISPOSICION Y USO DE LOS BIENES COMUNES:
En cualquier acto de enajenación, disposición, transferencia, limitación,
gravamen, cesión de la mera tenencia, o en general, en cualquier acto o negocio
realizado en ejercicio del derecho de dominio sobre una unidad privada
incluidas las áreas comunes asignadas como uso exclusivo que cada Copropietario
puede libremente efectuar, se entenderá comprendidos los derechos sobre los
bienes de propiedad común que le corresponden y no podrá efectuar estos mismos
actos con relación a ellos, separadamente a la unidad privada a que acceden, ya
que los derechos de cada Copropietario en los bienes comunes, son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectiva unidad privada. Los habitantes a
cualquier título de cada unidad privada, sus dependientes, causahabientes o
visitantes, podrán hacer uso de los bienes de propiedad común y de los
servicios generales, conforme a la destinación natural o convencional de cada uno de ellos y con el cuidado y
moderación necesarios para no privar de igual derecho a los demás
Copropietarios. El uso Exclusivo determinado en el proyecto de división y la
licencia de construcción en el “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” deberá ser
respetado por todos los demás copropietarios y será transferido sucesivamente
junto con la propiedad de
- ARTÍCULO 11. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMUN: Como se indica en los planos y se expresa en el Proyecto de División, son bienes de propiedad común del dominio inalienable e indivisible de todos los copropietarios del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, los necesarios para la existencia, seguridad, conservación, uso y goce adecuados de las unidades privadas, en que se subdivide y que teniendo tal carácter o por mandato de la ley 675 del 3 de agosto de 2001 podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser de dominio particular de la persona jurídica.
- ARTÍCULO 12.- BIENES COMUNES ESENCIALES: Son todos aquellos bienes o zonas de propiedad común de todos y cada uno de los copropietarios de unidades privadas del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO” que son indispensables para el correcto uso, goce y disfrute de todas las unidades de dominio privado. Son bienes comunes esenciales los que a continuación se relacionan en forma enunciativa y no limitativa:
A.
El lote de terreno descrito y alinderado anteriormente
en el presente reglamento y sobre el cual se levanta el “CONJUNTO RESIDENCIAL
EL RETORNO” .
B.
La portería, las áreas verdes, las zonas de
circulación, el parque central, el espacio para la subestación eléctrica,
espacio para bombas, los garajes de visitantes, deposito para basuras, los
accesorios y acabados de los bienes comunes y las instalaciones generales de
alcantarillado, acueducto, energía eléctrica, teléfonos, etc., serán de
propiedad común, hasta el punto de separación o tramo de derivación hacia las
distintas unidades privadas. Y en general, todas aquellas dependencias, cosas
y/o servicios sobre los cuales ningún copropietario de unidades privadas, podrá
alegar un derecho de propiedad exclusiva por razón de su misma naturaleza o por
no habérsele transferido como pertenencia o accesión de su propiedad
individual. PARÁGRAFO: En caso de duda si
sobre un determinado bien ha de considerarse como bien común o como del dominio
privado, por no constar en el presente reglamento, se atenderá a lo dispuesto
en primera instancia por la
Asamblea de Copropietarios la que aplicará el criterio de que
los bienes comunes son todos aquellos que son indispensables para la existencia
y seguridad del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO”, y los que permitan el uso y
goce de un bien privado previa consulta de la licencia de construcción y el
proyecto de división, y en segunda instancia a lo dispuesto en el artículo 58
de la Ley
675/2001.
- ARTÍCULO 13.- DESAFECTACION DE BIENS COMUNES NO
ESENCIALES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de
copropietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por
ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO”, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales,
los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona natural. En todo
caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes, estará condicionada a la
reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma
destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables. PARÁGRAFO: Sobre los bienes
privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no
esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo
contra
- ARTÍCULO 14.- PROCEDIMIENTO PARA
- ARTÍCULO 15.- BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y en general aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, y que fueron asignados originalmente de manera exclusiva a cada copropietario de bien privado, continuarán conservando esta calidad indefinidamente. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
- ARTÍCULO 16.- REGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los copropietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:
1.
No efectuar alteraciones ni realizar construcciones
sobre o debajo del bien.
2.
No cambiar su destinación.
3.
Hacerse cargo del mantenimiento y conservación del
área.
CAPITULO III
COEFICIENTES DE
COPROPIEDAD
- ARTÍCULO 17.- COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Para efectos
de los artículos 26 y 27 de
1.
La proporción de los derechos de cada uno de los
copropietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del “CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO”.
2.
El porcentaje de participación en la Asamblea de
copropietarios.
3.
El índice de participación con que cada uno de los
copropietarios ha de contribuir a las expensas comunes del “CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO”, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración. Con base en lo anterior se asignan para las
Unidades Privadas los siguientes valores o coeficientes:
Unidad Privada
|
Coeficiente %
|
Casa 1
|
3,44
|
Casa 2
|
3,44
|
Casa 3
|
3,44
|
Casa 4
|
3,44
|
Casa 5
|
3,44
|
Casa 6
|
3,44
|
Casa 7
|
3,44
|
Casa 8
|
3,44
|
Casa 9
|
3,44
|
Casa 10
|
3,44
|
Casa 11
|
3.44
|
Casa 12
|
3,44
|
Casa 13
|
3,44
|
Casa 14
|
3,44
|
Casa 15
|
3,44
|
Casa 16
|
3,44
|
Casa 17
|
3,44
|
Casa 18
|
3,44
|
Casa 19
|
3,44
|
Casa 20
|
3,44
|
Casa 21
|
3,44
|
Casa 22
|
3,44
|
Casa 23
|
3.44
|
Casa 24
|
3,44
|
Casa 25
|
3,44
|
Casa 26
|
3,44
|
Casa 27
|
3,44
|
Casa 28
|
3,44
|
Casa 29
|
3,44
|
CAPITULO IV
LOS COPROPIETARIOS
SECCION I
DERECHOS DEBERES Y
NORMAS DE CONVIVENCIA.
ARTÍCULO 18.- DERECHO DE LOS
COPROPIETARIOS: Son derechos de los copropietarios:
1.
Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad
privada de acuerdo con la Ley
y este Reglamento; pero dentro de las limitaciones aquí mismo expresadas.
2.
Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su
unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin
necesidad del consentimiento de los demás copropietarios.
3.
Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga
según su destino ordinario de los mismos
y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios o
causahabientes.
4.
Disfrutar de los servicios comunales aprobados por la Asamblea General.
5.
Solicitar de la Administración
cualquiera de los servicios que esta deba prestar de acuerdo con lo establecido
por la Asamblea ,
el Consejo de Administración y este Reglamento.
6.
Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de
Copropietarios con derecho a voz y voto.
7.
Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que
exijan la conservación, reparación y administración “CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO”; cuando no lo haga oportunamente el Administrador y exigir el
reintegro de las cuotas que correspondan a los otros dueños en los gastos
comprobados, pudiendo llevarlo ejecutivamente de acuerdo con las Leyes
pertinentes.
8.
Pedir al juez competente la imposición de sanción de
acuerdo con lo dispuesto en la Ley
y establecido en el presente reglamento para copropietarios, arrendatarios y
usuarios de los bienes de dominio privado que violen las disposiciones de la
ley y de este Reglamento.
9.
Solicitar al Administrador la convocatoria de la Asamblea de
Copropietarios cuando lo estimen conveniente o necesario, cumpliendo lo
establecido en la Ley 675/2001.
ARTÍCULO 19– DEBERES DE LOS
COPROPIETARIOS: Son deberes de los copropietarios:
1.
No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para
usos y fines distintos a los que autoriza este Reglamento.
2.
No obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios, puertas y demás elementos que sirvan para la
locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos.
3.
Deberán comunicar al Administrador todo caso de
enfermedad infectocontagiosa y desinfectar su unidad privada conforma a las
exigencias de las autoridades de higiene.
4.
Ejecutar oportunamente las reparaciones de su unidad
privada, de acuerdo con sus características iniciales.
5.
Asistir a las asambleas o en su defecto dar poder para
ser representado.
6.
Mantener al día las contribuciones y cuotas que le
corresponden para la administración y reparación de los bienes comunes, seguros
y mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea.
7.
En caso de venta o de transferencia de dominio cada
Copropietario se obliga a comunicar al Administrador, el nombre y el domicilio
del nuevo adquiriente; a exigir al nuevo Copropietario que la Escritura respectiva
exprese su conformidad con este Reglamento y eventuales modificaciones
posteriores.
8.
No hacer excavaciones o perforaciones en los pisos o
paredes comunes, ni de introducir objetos pesados, explosivos, inflamables, o
corrosivos; o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad
y seguridad del Conjunto.
9.
No modificar las fachadas, no colgar ropas o alfombras,
letreros, carteles, avisos y otros elementos similares en las paredes externas,
puertas, ventanas o áreas de uso común. En general no realizar reformas a las
unidades privadas que impliquen cambios en el aspecto general o que afecten a
la estructura del conjunto. Quién infrinja esta norma, se hará acreedor y
responsable de las acciones de la
Ley.
10.
No instalar maquinas, aparatos que produzcan ruidos,
vibraciones o sonidos estridentes que incomoden o puedan afectar a los demás
copropietarios o usuarios de las respectivas Unidades o que causen daños o
interfieran los servicios y circulaciones del Conjunto.
11.
No sacudir alfombras, ropas etc. en las ventanas, ni
arrojar basuras u objetos a los bienes de propiedad común y a los de uso
exclusivo, o a las vías públicas.
12.
Permitir la entrada al Administrador del Conjunto a su Unidad Privada cuando las
circunstancias lo exijan, para el cumplimiento de éste Reglamento.
13.
Velar por el buen funcionamiento de las unidades
privadas e instalaciones de su Unidad.
14.
Cada propietario de Unidad Privada será solidariamente
responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha Unidad a cualquier
título, en sus actos u omisiones, en especial por las multas que la
administración imponga al usuario por la violación de este reglamento, ya que
sus normas obligan no solamente al copropietario sino a las personas que con el
conviven o que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada.
15.
Para practicar cualquier trasteo o mudanza se deberá
obtener autorización escrita del Administrador en la cual se exprese la hora y
detalle del trasteo.
16.
Para que persona distinta del propietario pueda ocupar
cualquiera de las unidades privadas, no tratándose de la desmembración de la
propiedad, será necesaria la celebración de un contrato en el que deberá pactar
expresamente que el inquilino u ocupante a cualquier titulo, conoce y se obliga
a respectar y cumplir este reglamento.
17.
La omisión a cualquiera de las obligaciones o deberes
consagradas en el presente reglamento merecerá sanciones de acuerdo con lo
establecido en el ARTÍCULO 59 de la Ley 675/2001 sobre clases de
sanciones por incumplimiento de sanciones no pecuniarias que se harán efectivas
por parte del consejo de administración y el respectivo administrador y se
clasificaran así: leve (media expensa), grave (una expensa) y gravísima (dos
expensas). Además para la solución de los conflictos que se presenten entre los
copropietarios o tenedores del Conjunto, o entre ellos y el administrador, el
consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la
persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de
las autoridades jurisdiccionales podrá acudir a :
1)
comité de convivencia
2)
mecanismos alternos de la solución de conflictos
3)
acción policiva o judicial, mediante el proceso
correspondiente.
ARTÍCULO 20 NORMAS DE CONVIVENCIA: Además de las normas
de conducta que la convivencia y el derecho de vecindad que este régimen de
propiedad horizontal exige, los copropietarios a cualquier titulo deberán:
1.Abstenerse de todo
acto que pueda perturbar la tranquilidad de los vecinos, o que comprometa la
seguridad del Conjunto, su salubridad o su decoro.
2.No enajenar o
conceder el uso de su unidad privada a persona de mala conducta para fines
distintos a los acordados en este reglamento.
3.No permitir que las
personas que están bajo su dependencia empleen las zonas comunes para
reuniones, ni las conviertan en lugares de diversión y responderán
solidariamente por los daños, ruinas, deterioros que éstas personas causen a
los bienes comunes.
4.No acumular basuras
producto de reformas o reparaciones en las unidades privadas, las que deberán
ser eliminadas en la forma y oportunidad que determine la administración,
conforme a los reglamentos de las autoridades de policía.
5.Comunicar al
Administrador a la mayor brevedad, las violaciones a este reglamento.
6.Pagar cumplidamente
las cuotas que se liquiden, para la financiación de la administración,
conservación, mantenimiento y reparación de los bienes comunes, pago de la
cuota de seguros contra incendio y costo de mejoras.
7.Intervenir
activamente en la Asamblea
de Copropietarios, y cooperar en ella con sus conocimientos y recursos.
8.No guardar, aunque
sea bajo pretexto de formar parte de las actividades del copropietario u
ocupante, sustancias húmedas inflamables, corrosivas, explosivas o
antihigiénicas sin la adecuada protección y que presenten peligro y riesgo para
la integridad de la construcción o para la salud de sus moradores; o aquellas
que produzcan humo, malos olores o que causen emisiones molestas que sean
intolerables para los vecinos. No se debe destapar las cañerías con productos
químicos que las dañen.
9.No cambiar ni pintar
la forma exterior del Conjunto o de la Unidad Privada, de los muros, ni las
ventanas o puertas, de colores que no sean los utilizados en el Conjunto.
10.No instalar antenas de radio,
televisión o cables aéreos de conducción eléctrica telefónica o similares,
aparatos complejos o en fin cualquier maquina o elemento que requiera una
instalación y cuidado especial sin la autorización del administrador.
11.Ejecutar por cuenta del
propietario, y dentro del término que señale el Administrador, según la
naturaleza o urgencia de la obra, las respectivas reparaciones necesarias y
locativas que sean indispensables.
12.En caso de transferencia, tenencia
o arrendamiento de un inmueble, el vendedor, tenedor o arrendador deberá
consignar dentro de la escritura de venta, contrato de cesión o tenencia y
arrendamiento, el sometimiento a las normas del presente reglamento de
propiedad horizontal además, la obligación de comunicar a la administración a
quién se le cede el goce o transferencia del inmueble, especificando la clase
de contrato y estos a su vez podrán ser realizados por los copropietarios o
agencia inmobiliarias debidamente autorizadas por el gobierno local a través de
la matricula de arrendador.
13.Respetar los parqueaderos para
visitantes, demarcados por la administración y el respectivo proyecto de división. No es
permitido el lavado o reparación de vehículos así como la permanencia de
conductores o mecánicos en el área de estacionamiento. En ningún caso se podrá
exigir al vigilante determinado sitio de parqueo sino que deberá hacer uso de
los espacios disponibles. Se prohíbe terminantemente el movimiento de vehículos
por parte de los empleados de la copropiedad.
PARAGRAFO 1. Tenencia de
mascotas: En cumplimiento a lo dispuesto por la corte constitucional en su
sentencia No. T035 de Enero 30 de 1997 y Ley 746 de Julio 19 de 2002 por la
cual se regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos, se
procede a establecer los requisitos para la permanencia de mascotas (animales
domésticos) en las unidades privadas del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO así:
1.Podrá tenerse un
animal domestico como el caso de un perro en el lugar de habitación siempre que
no ocasione perjuicios y molestias a los demás copropietarios y vecinos.
2.Solo se permite
tener una mascota (animal domestico) por unidad de vivienda.
3.Quien tenga una
mascota en su unidad de habitación debe garantizar el respeto a las condiciones
de protección de los animales, según lo establecido en la Ley 84 de 1989, las cuales
están encaminadas a garantizar la vida, la promoción de la salud y el bienestar
de los animales.
4.El propietario de un
animal domestico debe garantizar que la mascota esté en un lugar apropiado a
sus necesidades de movilidad, luminosidad, aireación, aseo e higiene y abrigo,
suministro de bebida y alimento así como de medicinas y cuidados indispensables
para mantener el animal en buena salud y sin enfermedades, a efecto de
garantizar su integridad física y mantenerlo en condiciones apropiadas para la
convivencia respectiva.
5.Los propietarios de
las mascotas deben proporcionar al animal una debida atención, y la adopción de
medidas que aseguren que la permanencia del mismo en la vecindad no resulte
abusiva, peligrosa ni molesta.
6.El propietario de la
mascota será el directamente responsable de los daños y perjuicios que puedan
ocasionar por su culpa, negligencia, acción u omisión.
7.La administración
del Conjunto podrá exigir periódicamente las constancias o certificados de
vacunación contra enfermedades infectocontagiosas a fin de prevenir riesgos
contra los demás ocupantes del Conjunto.
8.Queda prohibido el
ingreso de mascotas de visitantes.
9.El tenedor a
cualquier título, de la unidad privada, debe, obligatoriamente:
a.
Registrar su mascota en la oficina de administración y
en la alcaldía local
b.
Vacunarla y entregar copia del carnet respectivo en la
oficina de administración.
c.
Al sacar las mascotas de la unidad privada, deberán
hacerlo sujetas con correa y bozal, cargar una pala y bolsa con los cuales
recogerán los excrementos que ellas dejen, como lo ordena la ley 746 de 2002 y
el decreto 2257 de 1986 del Ministerio de Salud y el Acuerdo 31 de 1999 del
Consejo Municipal de Chía.
d.
Toda mascota que se encuentre suelta y caminando sola
por las zonas comunales hará acreedor a su propietario de las sanciones
previstas en el Manual de Convivencia Interno, aprobado en Asamblea General
Extraordinaria de septiembre de 2000.
10.El incumplimiento de las anteriores
disposiciones dará lugar a que el administrador instaure querella ante las
autoridades de policía, eleve las quejas pertinentes ante las autoridades de
policía, eleve las quejas pertinentes entes
encargadas de la vigilancia y protección de los animales y solicite la
imposición de multas sucesivas ante el Juez competente por violación del
reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 2 NORMAS PARA EL USO DE PARQUEADEROS:
1.Ningún copropietario
o usuario podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que demarcan el
espacio para parqueo que le fue asignado originalmente.
2.Aún cuando los
usuarios de esta agrupación tienen derecho a transitar en sus vehículos, esto
no los faculta para estorbar el libre movimiento de los demás vehículos.
3.No podrán hacerse
reparaciones a los vehículos dentro de los garajes, fuera de las absolutamente
necesarias para retirar el vehículo y llevarlo para reparación definitiva a
otro sitio.
4.Queda expresamente
prohibido estacionar en los parqueaderos buses o busetas, y en general,
vehículos con capacidad superior a uno y cuarto (1 ¼) toneladas.
5.Los copropietarios
deberán dejar los vehículos debidamente cerrados.
6.Queda expresamente
prohibido el almacenamiento de combustible; en caso de accidente causado por
infracción de esta norma el infractor será responsable por los daños causados.
7.Todo usuario de
vehículos al ser avisado de que su vehículo esta botando gasolina, aceite u
otros, deberá hacerlo reparar inmediatamente, el infractor será responsable de
todo perjuicio.
8.La circulación en
las vías internas se hará a una velocidad máxima de diez (10) kilómetros por
hora, siempre tendrá prelación para estacionar el vehículo que haya entrado
primero.
9.No se permitirá
dejar en los parqueaderos y zonas de circulación, objetos tales como muebles;
maquinaria, repuestos, llantas, colchones, cajas, herramientas, etc., se debe
tener en cuenta que las zonas de circulación peatonales son áreas comunes.
10.Se prohíbe en los parqueaderos el
juego de los niños y el transito de bicicletas, karts, motos, triciclos,
patinetas, etc.
11.Cualquier daño causado por los
usuarios a cualesquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la Administración
quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades de transito.
PARÁGARAFO 3. Se considera
incorporado al presente reglamento, el Manual de Convivencia aprobado por la
Asamblea General en su reunión del tres (3) de septiembre de dos mil (2000).
ARTÍCULO 21. REPARACIONES Y
MODIFICACIONES “CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO
Cada Copropietario se obliga a
ejecutar de inmediato en la
Unidad de su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda
ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades privadas y
responderá por daños irrogados por tal omisión. En las reparaciones en bienes
privados están incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien
privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO – o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione
por su descuido o el de las personas por las que deba responder. Para realizar
modificaciones o innovaciones adicionales a sus Unidades, los Copropietarios
deberán llenar los siguientes requisitos:
1. Obtener
previa licencia de la
Curaduría Urbana o del Departamento de Planeación Municipal,
si la naturaleza de la obra lo requiere.
2. Que
la obra proyectada no comprometa la seguridad y solidez del CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO., ni afecte la salubridad ni los servicios comunes o
espacios del mismo.
3. Aprobación
previa de la asamblea y la respectiva licencia de construcción de acuerdo al
decreto 1052 del 10 de junio de 1998 y su Ley
Básica 388 de Julio 18 de 1997 y
posteriores decretos reglamentarios. Toda actuación de construcción, reforma o
demolición que contravenga los planes de ordenamiento territorial o sus normas
urbanísticas, dará lugar a la imposición de sanciones urbanísticas a los
responsables, incluyendo la demolición de obras, según sea el caso, sin
perjuicio de las eventuales responsabilidades civiles y penales de los
infractores. Para efectos de la aplicación de las sanciones estas infracciones
se consideran graves o leves, según se afecte el interés tutelado por dichas
normas.
4. En
todos los casos de actuaciones que se efectúen sin licencia o sin ajustarse a
la misma, el alcalde de oficio o a petición de parte de éste, dispondrá la
medida policiva de suspensión inmediata de dichas actuaciones, de conformidad
con el procedimiento a que se refiere el Artículo 108 de la Ley 388/97.
PARÁGRAFO. REPARACIONES
FORZOSAS
Cuando un daño o desperfecto
afectare varias unidades de dominio privado, la administración si lo estima
conveniente y previa notificación a los correspondientes copropietarios
procederá a ejecutar las obras de reparación, las cuales serán a cargo de los
copropietarios afectados en la proporción que determine la administración,
estas cuotas deberán pagarse en un plazo no mayor de treinta (30) días a partir
de ese plazo se aplicará la tasa por mora establecida en el Artículo 30 de la Ley 675/2001.
SECCIÓN II
LOS COPROPIETARIOS
DE LAS OBLIGACIONES
DE LOS COPROPIETARIOS EN EXPENSAS
COMUNES, OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS, PROCEDIMIENTO EJECUTIVO Y SANCIONES.
ARTÍCULO 22 – EXPENSAS COMUNES
NECESARIAS, SOLIDARIDAD EN EL PAGO. Los Copropietarios de los bienes privados
del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, estarán obligados a contribuir al pago de
las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de
servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes, de acuerdo con este reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago
entre el copropietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente,
existirá solidaridad en su pago, entre el copropietario anterior y el nuevo
copropietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas, por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio. En la escritura de transferencia de dominio de un bien
inmueble del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, el notario exigirá paz y salvo de
las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal
de la copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará
constancia en la escritura de tal circunstancia
de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad
y de la solidaridad del nuevo copropietario por las deudas que existan con la
copropiedad
PARÁGRAFO 1° Cuando el dominio de
un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada
una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las
expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo
pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda
PARÁGRAFO 2°. La obligación de
contribuir oportunamente con las expensas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO, se aplica aún cuando un copropietario no ocupe su bien privado, o no
haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común. Y para ello cada
copropietario deberá contribuir y cancelar dentro de los 10 primeros días de
cada mes las expensas comunes en proporción al coeficiente asignado a su unidad
de dominio privado en el presente reglamento de propiedad horizontal. Dicha
liquidación se hará con base en la partida de ingresos aprobados por la
asamblea ordinaria en el rubro de pagos de administración del presupuesto anual
del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
ARTÍCULO 23.- INCUMPLIMIENTO EN
EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas,
causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario
corriente, certificado por la Superintendencia
Bancaria. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación
podrá publicarse en el inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal y en
la convocatoria de la asamblea incluirá
los copropietarios que se encuentren en mora.
PARAGRAFO. La publicación
referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no exista
tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte
de los copropietarios.
ARTÍCULO 24- CLASES DE SANCIONES
POR INCUMPLMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNARIAS. El incumplimiento de las
obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la Ley 675/2001 o en este
reglamento de propiedad horizontal, por parte de los copropietarios, tenedores,
o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la Ley , dará lugar previo
requerimiento escrito por parte del Administrador, con indicación del plazo
para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad Horizontal, si a ello
hubiere lugar a la imposición de las siguientes sanciones que impondrá el
consejo de administración:
Publicación en lugares de circulación
interna del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, por un período de (30) días
calendario de los infractores con Indicación expresa del hecho, o acto que
origina la sanción.
Imposición de multas sucesivas,
mientras reincida en el incumplimiento, (si la falta fuese de continuidad
corriente la sucesión de la multa será cada cinco días calendario y si la falta
fuese aislada la continuidad se aplica con cada reincidencia) que no podrán ser
superiores, cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso
sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales
a cargo del infractor.
Restricción al uso y goce de
bienes de uso común no esenciales hasta por noventa (90) días por parte del
Consejo de Administración, como salones comunales, zonas de recreación, etc.
Parágrafo 1. En ningún caso se
podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a
su uso exclusivo.
Parágrafo 2.Cuando el acto o
hecho produzca un perjuicio objetivo al CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, en el
requerimiento previo se indicará la forma y oportunidad para indemnizarlo, y
todas las anteriores sanciones se resolverán e impondrán mediante resolución
motivada. Firmada y comunicada por el Administrador.
Parágrafo 3. Las sanciones
previstas en este artículo serán impuestas por el Consejo de Administración.
Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en este
reglamento de propiedad horizontal, consultando
el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e
impugnación. Igualmente deberá valorarse
la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes y se atenderá criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones, de acuerdo con las gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia (Leve; ½ expensa, Grave; 1 expensa, Gravísima; 2
expensas).
Parágrafo 4. En este reglamento
de propiedad horizontal en el Artículo que establece las Normas de convivencia
se indicaron las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con
especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración
razonable.
ARTÍCULO 25-EJECUCIÓN DE LAS
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNARIAS. El administrador
será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a
la autoridad policial competente si fuere el caso. Cuando algún copropietario o tenedor a
cualquier título de un bien privado realice algún acto que viole los eventos
previstos en el numeral 1° del artículo 18 de la Ley 675/2001, la policía y demás autoridades
competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o
de cualquiera de los copropietarios. En
el caso de impugnación la ejecución de la sanción deberá suspenderse hasta que
exista sentencia judicial en firme sobre el particular.
ARTÍCULO 26- IMPUGNACIÓN DE LAS
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNARIAS. El copropietario de
bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrá hacerse dentro del mes
siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente
artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del código de comercio
o en las normas que lo modifiquen adicionen o complemente.
ARTÍCULO 27- PROCEDIMIENTO Y
MÉRITO EJECUTIVO. Las contribuciones a cargo de los copropietarios o tenedores
a cualquier título, en virtud de decisiones válidas de la asamblea con las
formalidades previstas en este reglamento, serán exigibles por vía
ejecutiva. En los procesos ejecutivos
entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere la Ley 675/2001 para el cobro de
multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y
extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por
el Juez competente como anexos a la respectiva demanda.
El poder debidamente otorgado.
El certificado sobre existencia y
representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el
deudor ostente esta calidad,
El título ejecutivo contentivo de
la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador
sin ningún requisito ni procedimiento adicional.
Copia del certificado de
intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que
haga sus veces. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará
supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de
conflictos previstos en las Leyes 675/2001 y 640/2001
PARÁGRAFO 1: El procedimiento de
cobro en el caso de que se presente retardo o mora en la cancelación de las
obligaciones por expensas ordinarias y de las sanciones no pecuniarias o disciplinarias
se procederá de la siguiente forma:
A). Retardo o mora de treinta
(30) días, requerimiento escrito.
B). Retardo o mora de sesenta
(60) días, procedimiento prejurídico.
C). Retardo o mora de noventa
(90) días, proceso jurídico.
PARÁGRAFO 2: Obligación del
administrador en el cobro. Cuando sea el caso adelantar la ejecución por atraso
en el pago de las expensas comunes, el administrador deberá proceder sin
esperar órdenes de otro órgano, nombrando un abogado, si es necesario, previo
visto bueno del Consejo de Administración; los honorarios del abogado serán a
cargo del copropietario y tenedor a cualquier título en forma solidaria con el
primero o de común acuerdo entre el profesional y la administración.
CAPITULO V
ORGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN
ARTÍCULO 28. ADMINISTRACIÓN: La Administración y
dirección del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, se hará a través de los
siguientes organos:
Asamblea de Copropietarios,
Consejo de Administración,
Administrador.
SECCIÓN I
DE LA ASAMBLEA : INTEGRACIÓN,
FUNCIONES, REUNIONES, QUÓRUM, MAYORÍAS, PARÁMETROS, ACTAS E IMPUGNACIÓN
ARTÍCULO 29. DE LA ASAMBLEA : INTEGRACIÓN Y
ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general del CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO la constituyen los copropietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados debidamente acreditados, (poderes legalizados –
máximo 3 poderes), aclarando que el administrador, los miembros del consejo de
administración y el revisor fiscal no podrán representar a ningún
copropietario, reunidos en el quórum y las condiciones previstas en la Ley 675/2001 y este reglamento
de propiedad horizontal. Sin perjuicio de las limitaciones previstas en la ley
675/2001, todos los copropietarios de los bienes privados que integran el
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al
porcentaje de coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las
decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de
obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, inclusive para los
ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo
pertinente para los usuarios y ocupantes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
ARTÍCULO 30.-
FUNCIONES DE LA
ASAMBLEA. La asamblea general de copropietarios es el órgano
de dirección de la persona jurídica que surge con mandato de la ley 675 de
2001, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1.Aprobar o improbar
los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán
someter a su consideración el Consejo de Administración y el Administrador.
Aprobar los reajustes presupuéstales y las cuotas extraordinarias cuando lo
crea necesario y de acuerdo a la
Ley 675/2001 y este reglamento.
2.Aprobar o improbar
y/o establecer la remuneración de todo el personal de la administración y la
creación de cargos necesarios para el buen funcionamiento del CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO.
3.Nombrar y remover
libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, o
delegar en el Consejo de Administración el nombramiento del mismo.
4.Aprobar el
presupuesto anual del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO y las cuotas para atender
las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
5.Elegir y remover los
miembros del Consejo de Administración con sus correspondientes suplentes, por
un periodo de un (1) año, y para su elección se empleará el sistema de
cuociente electoral y con sujeción a los coeficientes de copropiedad.
6.Elegir al Revisor
Fiscal por un período de un año.
7.Revocar los
nombramientos hechos cuando así lo considere conveniente.
8.Aprobar las reformas
al reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta la mayoría calificada
necesaria, reglamentada en la Ley
675/2001 y en este documento.
9.Decidir la
desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división
cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o
no de un bien común.
10.Aprobar las mejoras voluntarias y
modificaciones físicas a los bienes comunes y variar su destinación, siempre y
cuando lo apruebe la autoridad competente de acuerdo a la ley de Desarrollo
Territorial 388 de 1997 y su Decreto reglamentario 1052 de 1998.
11.Decidir la reconstrucción del
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, de conformidad con lo previsto en la ley
675/2001.
12.Decidir, salvo en el caso que
corresponda al Consejo de Administración, sobre la procedencia de sanciones por
incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley 675/2001 y en este
reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y el
derecho de defensa consagrado para el caso y en el presente reglamento de
propiedad horizontal.
13.Decidir y/o aprobar la disolución y
liquidación de la persona jurídica.
14.Otorgar autorización al
administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de
imprevistos de que trata la ley 675/2001.
15.Delegar en el Consejo de
Administración alguna o algunas facultades que le corresponden.
16.Las demás funciones fijadas en la
ley 675/2001, en los derechos reglamentarios de la misma, y en este reglamento
de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 31.- REUNIONES DE LOS COPROPIETARIOS. La
asamblea general se reunirá ordinariamente una (1) vez al año, en la fecha,
lugar y hora de la convocatoria, dentro de los tres (3) primeros meses
siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar
la situación general de la Persona Jurídica, efectuar los nombramientos cuya
elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio
y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el
administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario,
por medio de citación escrita a cada uno de los copropietarios a la última
dirección registrada por los mismos y además de la citación publica mediante la
colocación de avisos en la cartelera del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO. La
citación debe contener orden del día, y la manifestación de estar los libros, presupuestos,
actas e inventarios a disposición de cualquier copropietario para su revisión,
en las oficinas de la administración y la lista de morosos.
PARAGRAFO 1. A los copropietarios que no
asistan a las Asambleas Ordinarias y Extraordinarias, se sancionarán con media
expensa.
PARÁGRAFO 2. Se determina la
aceptación de representación a través de poderes de acuerdo al Artículo
veintinueve (29) de este reglamento, quedando exentos de sanción en caso de una
representación.
ARTÍCULO 32. REUNIONES EXTRAORDINARIAS. Se reunirá en
forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO, así lo ameriten, por convocatoria del administrador,
del Consejo de Administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de copropietarios
de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los
coeficientes de copropiedad. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones
no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se
insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre
temas no previstos en éste. Dicha convocatoria de hará con una antelación de
diez (10) días calendario y en la misma forma prescrita para la reunión
ordinaria.
ARTÍCULO33.- REUNIONES POR
DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma
ordinaria, por derecho propio el primer día hábil de Abril a las 10:00 A.M. en
las instalaciones del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO. Será igualmente valida
la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar sin previa convocatoria,
Cuando los particulares representen la totalidad de los coeficientes de
copropiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO sin perjuicio de lo previsto en
el Artículo 46 de la ley 675/2001, para efectos de mayorías calificadas.
ARTÍCULO 34 – REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si
convocada la asamblea general de copropietarios, no puede sesionar por falta de
quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará la hora siguiente a
la de la convocatoria inicial, la cual sesionará y decidirá válidamente con un
número plural de copropietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
coeficientes representados. Para las reuniones de segunda convocatoria se
establecerá la fecha y hora en la misma citación de la primera.
ARTÍCULO 35– REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que
ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier
medio los copropietarios de bienes privados o sus representantes o delegados
puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de
conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este ultimo
caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de
acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el Revisor Fiscal de la
copropiedad.
PARAGRAFO. Para acreditar la
validez de una reunión no presencial del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO,
deberá quedar prueba inequívoca como fax, grabación magnetofónica o similar,
donde sea claro el nombre del copropietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la hora en que lo hace.
ARTÍCULO 36 – DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA.
Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la
totalidad de copropietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus
representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de un
voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa la
fecha en que se expide la comunicación escrita. En este evento la mayoría
respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO. Si los copropietarios hubieren expresado su
voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de
un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación y
el administrador informará a los copropietarios el sentido de la decisión de
acuerdo al Artículo dos (2) de la
Ley 22 de 1995.
ARTÍCULO 37– DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES.
En los casos en que se refiere los artículos 42 y 43 de la Ley 675/2001, las decisiones
adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los copropietarios no participe en
la comunicación escrita expresada esta ultima dentro del termino previsto en el
artículo anterior. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse
por el representante legal y comunicarse a los copropietarios dentro de los
diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyo el acuerdo.
ARTÍCULO 38– QUÓRUM. Con
excepción de los casos en que la ley 675/2001 y este reglamento de propiedad
horizontal exijan un quórum o mayoría superior, la asamblea general sesionará
con un número plural de copropietarios de unidades privadas que representen por
lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones
con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad
representados en la respectiva sesión.
ARTÍCULO 39. MAYORÍAS – Para ninguna decisión, salvo de
la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una
mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran
el CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO. La mayoría superior prevista en este
reglamento se entenderá por no escrita y se asumirá que la decisión
correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada
aquí indicada, y además las decisiones que se adopten en contravención a lo
prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
ARTÍCULO 40– PARAMETROS DE LA ASAMBLEA.
1.Establecido el
quórum la Asamblea
de copropietarios quedará instalada. Presidirá la asamblea el Presidente del
Consejo, o a falta de este el vicepresidente,. Actuará como secretario el
administrador o la persona que designe el presidente de la Asamblea.
2.La asamblea es
autónoma para aprobar el orden del día o para seguir el que le haya elaborado
previamente el administrador (en la asamblea ordinaria).
3.Toda proposición o
constancia de los miembros de la asamblea se consignará por escrito.
4.El desarrollo en sí
de la asamblea será el normal que se utiliza en las asambleas de accionistas de
sociedades.
5.Las mociones de
orden tienen prelación.
6.Se debe dar el
derecho a la interpelación y réplica.
7.De todo lo acordado
en cada reunión de la asamblea se consignara en la respectiva acta.
ARTÍCULO 41– DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA.
Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría
calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que
integran él CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO:
Cambio que afecten la destinación
de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce
Imposición de expensas
extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere
cuatro (4) veces el valor de la expensas necesarias mensuales.
Aprobación de expensas comunes
diferentes de las necesarias
Asignación de un bien común al
uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya
solicitado un copropietario, y esté aprobado por la autoridad competente.
Reforma a los estatutos y
reglamento.
Desafectación de un bien común no
esencial.
Reconstrucción del CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO, destruido en proporción que represente por o menos el
setenta y cinco por ciento (75%).
Liquidación y disolución.
PARAGRAFO: Las decisiones
previstas en este ARTÍCULO no podrán tomarse
en reuniones no presénciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo en
que este capitulo este ultimo caso se obtenga la mayoría exigida por le ARTÍCULO
46 de la Ley 675/2001.
ARTÍCULO 42 – ACTAS Las decisiones de la Asamblea del
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, se harán constar en acta aprobada por las
mismas, o por las personas que designe para tal efecto, firmadas por el
presidente y el secretario, en las cuales deberá indicarse, además, la forma de
la convocatoria, los asistentes y los votos emitidos en cada caso. En los
eventos en que la Asamblea delegue la aprobación del acta, las personas
encargadas serán en un número de tres (3) copropietarios o delegados y deberán
hacerlo dentro del término establecido en el reglamento de copropiedad y en su
defecto, dentro de los quince días siguientes de su realización y dentro de un
lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fechas de
la reunión; el administrador debe poner a disposición de los copropietarios del
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO copia completa del texto del acta en la sede de
la administración y publicarla en la respectiva cartelera. En el libro de actas
se dejará constancia sobre la fecha y
lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba
suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la
falsedad de la copia de las actas y estas se enumeran en forma consecutiva.
ARTÍCULO 43– IMPUGNACION DE DECISIONES. El
administrador, el revisor fiscal y los copropietarios de bienes privados podrán
impugnar las decisiones de la asamblea general de copropietarios, cuando no se
ajusten a las prescripciones legales o a este reglamento de propiedad
horizontal. La impugnación sólo podrá hacerse dentro de los dos (2) meses
siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado
en el artículo 194 del código de comercio o en las normas que lo modifiquen,
adicionen o complementen. Exceptuase de
la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea
general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el capítulo II,
del titulo II de la Ley 675/2001.
SECCION II
CONSEJO DE
ADMINSTRACION: QUORUM, FUNCIONES
DIGNATARIOS. COMITES
DE COOPERACION.
ARTÍCULO 44 – DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION. QUORUM Y
MAYORIAS. El consejo de administración del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO estará
integrado por cinco (5) miembros que deliberarán y decidirán válidamente con la
presencia y votos de la mayoría de sus miembros, por voto nominal; los
dignatarios del consejo deberán tener la
calidad de copropietarios y encontrarse hábiles para ejercer sus funciones.
ARTÍCULO 45 –
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION. Al Consejo de administración le
corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona
jurídica cumpla sus fines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal. Son funciones del consejo de administración:
1.
Nombrar o remover al administrador del CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO cuando así lo haya delegado la Asamblea General, y a los
empleados que consideré necesario para el mejor funcionamiento de la
administración y conservación del mismo.
2.
Llevar propuestas a la asamblea acerca del reglamento,
de uso de los bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los
mismos
3.
Proponer a la asamblea la realización de programas de
mejoras de obras y reparaciones a o la reconstrucción parcial o total del inmueble y la forma de distribución del
aporte del costo entre los
copropietarios.
4.
Vigilar la administración del inmueble y dictar los
reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo, como la
armonía entre los ocupantes del Conjunto.
5.
Autorizar previamente al administrador para todos los
actos de carácter extraordinario o urgente que ocurran en el curso de cada
ejercicio.
6.
Examinar y aprobar, en primera instancia, las cuentas,
el balance o Informe que han de pasar a considerar de la asamblea y proponer
las determinaciones que se estimen más acertadas con relación a saldos para
mejorar la propiedad común.
7.
Autorizar al administrador para celebrar contratos y
gastos de caja menor cuya cuantía no exceda el monto previsto por este
reglamento y en la Ley 675/2001.
8.
Decidir y dar orden al administrador para iniciar
acciones judiciales en nombre y representación de la propiedad horizontal.
9.
Presentar candidatos al administrador para contratar
abogados o personal técnico especializado que se requiera.
10.
En caso de litigio definir las posibilidades de
transacción o sometimiento a un tribunal de arbitramiento.
11.
11. Autorizar al administrador a ejecutar obras o
contratos cuyo monto supere los
cuatro (4) salarios mínimos mensuales legales vigentes.
12.
Convocar por conducto del administrador a las asambleas
Extraordinarias.
13.
Ejercer las funciones que le delegue la asamblea y
cumplir y hacer cumplir sus prescripciones.
14.
Aplicar las sanciones a los copropietarios de unidades
privadas o a los ocupantes de las mismas por el incumplimiento de obligaciones
no pecuniarias dentro de lo previsto en la Ley 675/2001 y en este reglamento de
propiedad horizontal para estos casos.
15.
Nombrar comités de trabajo que estime conveniente para
el mejor desarrollo de las actividades del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
16.
Elaborar y aprobar normas internas de convivencia.
PARAGRAFO 1: Los miembros del
consejo de administración ejercerán sus cargos y funciones “ad-honorem” toda
vez que actúen con un mandato tendiente al bien común.
PARAGRAFO 2: El consejo de
administración deberá realizar sesiones ordinarias una vez al mes y
extraordinariamente cuando sea convocada
y se constituirá el quórum con la
mitad más uno de sus miembros. Las sesiones serán presididas por el
presidente del consejo y actuará como secretario el administrador quien será el
encargado de hacer las citaciones para las reuniones de Consejo.
PARAGRAFO 3: De todo lo tratado
en las reuniones del consejo de administración debe levantarse un acta que se
consignará en un libro especial para el efecto, dejando constancia de todo lo
tratado, aprobado, con fecha, hora, lugar y relación de los asistentes a dichas
reuniones. Las actas citadas deben ser firmadas por el presidente y el
secretario del consejo de administración.
PARAGRAFO 4: El período de los
miembros del consejo de administración elegidos para cada cargo, será por un
(1) año a partir del nombramiento por parte de la asamblea general.
En caso de renuncia o retiro de
algún dignatario, el consejo de administración elegirá su reemplazo entre los
copropietarios. Los cargos entre el Consejo de Administración son: un (1)
presidente, un (1) vicepresidente, y tres (3) vocales.
PARAGRAFO 5: FUNCIONES DE LOS
DIGNATARIOS DEL CONSEJO DE ADMINISTARCION.
Del Presidente:
1.
Presidir las
reuniones que celebre el consejo de administración y exigir a los dignatarios
el cumplimiento a las mismas.
2.
Firmar las cuentas y cheques conjuntamente con el
administrador.
3.
Vigilar el desempeño del administrador y ejercer su
control directo.
4.
Ejercer las demás funciones inherentes a su cargo.
5.
Firmar contrato con el administrador por prestación de
servicio cuando este sea particular o persona jurídica.
DEL VICEPRESIDENTE:
1.
Colaborar y
asesorar al presidente en el ejercicio de sus funciones.
2.
Remplazar al presidente en caso de ausencia o
enfermedad u otra causa.
3.
Cumplir las funciones especiales que le señale el
Consejo de Administración.
DEL SECRETARIO:
1.
Verificar el quórum de las reuniones que realice el
consejo de administración y levantar las
actas correspondientes a cada sesión.
2.
Llevar los libros de actas y manejar el archivo del
consejo de administración.
3.
Suministrar todo tipo de información relativa a las
funciones del consejo de administración a cualquiera de los asociados que
la solicite.
DE LOS VOCALES:
1. Asistir
cumplidamente a todas las sesiones que convoque el consejo de administración y aprobar e improbar las
decisiones que se tomen en estas.
2. Presentar
propuestas e inquietudes que permitan el desarrollo de los objetivos del
conjunto.
ARTÍCULO 46 – COMITES DE COOPERACION DEL CONSEJO.
Como organismos de cooperación
deben funcionar los siguientes comités nombrados por la Asamblea o por el
consejo de administración entre los copropietarios. Un mismo copropietario
puede pertenecer a varios comités:
a)
Un comité de seguridad y vigilancia (3 miembros): Planea
y organiza la seguridad y los medios
para prevenir cualquier situación mediante un plan de alarma.
b)
Un comité social (3 miembros): Actúa como enlace entre
el consejo de administración y el conjunto proponiendo actividades sociales,
culturales y deportivas para la integración de la comunidad.
c)
Un comité de obras (3 miembros): Estudiará la
viabilidad de las obras que propongan la asamblea o el consejo y vigilara su
ejecución.
SECCION III.
DEL ADMINISTRADOR,
FUNCIONES. CESACION EN EL CARGO.
ARTÍCULO 47 –
DEL ADMINISTRADOR: La representación legal de la persona jurídica que se
constituye con este reglamento y que nace por ministerio de la Ley 675/2001 y
la administración del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, corresponderá al
administrador designado por la Asamblea General de copropietarios, para el
periodo de un (1) año. Y los actos, contratos que celebre en ejercicio de sus
funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se
ajusten a las normas legales y reglamentarias.
El administrador responderá por los perjuicios que por dolo,
culpa leve o grave, que ocasionen a la persona jurídica, a los copropietarios o
a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en lo casos de
incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o de
este reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO 1: En el CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO el administrador puede ser uno de los copropietarios, o
una persona natural o jurídica con el cual se realizara un contrato de trabajo
que especificará la condiciones en cuanto a sueldo y el respectivo horario de
atención en la sede de la administración del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO,
para dicho contrato actuará como representante legal de la persona jurídica el
presidente del consejo de administración.
El administrador podrá constituir
una póliza equivalente al presupuesto de gastos del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO,
que garantice el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
PARAGRAFO 2: Cuando el
administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en
representación del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
ARTÍCULO 48 – FUNCIONES DEL
ADMINISTRADOR
La administración inmediata del
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, estará a cargo del administrador como
mandatario exclusivo, quien tiene facultades de ejecución, conservación
representación y recaudo, o sea con sujeción a las leyes comerciales, laborales
y civiles, reúne en si funciones jurídicas de mandatario, depositario, gerente,
secretario y tesorero, funciones susceptibles de ejercicio personal o
delegables parcialmente bajo su responsabilidad previo consentimiento del
consejo de administración.
Sus funciones básicas son:
1.
Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o
extraordinarias y someter a su
aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al
nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2.
Convocar al consejo de administración a las sesiones
ordinarias y extraordinarias.
3.
Llevar directamente o bajo su dependencia y
responsabilidad, los libros de actas de la asamblea, del Consejo de Administración
y de registro de copropietarios y residentes y atender la correspondencia
relativa al CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
4.
Poner en conocimiento de los copropietarios y
residentes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, las actas de la asamblea
general y del consejo de administración, cuando así lo soliciten.
5.
Preparar y someter a consideración del Consejo de
Administración las cuentas anuales, el informe par al Asamblea General anual de
copropietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el
balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y
su respectiva ejecución presupuestal.
6.
Llevar acabo su dependencia y responsabilidad, la
contabilidad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
7.
Administrar con diligencia y cuidado los bienes de
dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la Desafectación
de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la
asamblea general en el acto de Desafectación, de conformidad con el reglamento
de propiedad horizontal.
8.
Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los
actos de administración conservación y disposición de los mismos de conformidad
con las facultades y restricciones
fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
9.
9. Cobrar y recaudar, directamente o través de
apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general cualquier
obligación de carecer pecuniario a cargo de los copropietarios u ocupantes de
bienes de dominio particular del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, iniciando
oportunamente el cobro judicial de las
mismas, sin necesidad de autorización alguna.
10. Elevar
a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea general de copropietarios, e inscribir
ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y
representación legal de la persona jurídica.
11. Representar
judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
12. Notificar
a los copropietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso,
por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
13. Hacer
efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias previstas en la Ley 675/2001,
en este reglamento de propiedad horizontal y en las normas de convivencia, que
hayan sido impuestas por el consejo de Administración, según el caso, una
vez se encuentren ejecutoriadas.
14. expedir
paz y salvo de cuentas con la administración de CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO, cada vez que se produzca el cambio de tenedor o copropietarios de un bien de dominio particular,
con destino al nuevo copropietarios si
el bien es enajenado, o en su defecto a
favor del copropietario o su representante, si se tratare de cambio de
tenencia. Este paz y salvo deberá presentarse a la compañías de vigilancia para
que la misma permita el desalojo del inmueble correspondiente.
15. Ejercer
la función de mando, orden y control del personal de planta del CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO.
16. Iniciar
el procedimiento, con el requerimiento escrito al copropietario o tenedor de la
unidad con indicación del plazo para ajustarse a las normas por el
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y de persistir estas darle
continuación hasta el final.
17. Contratar
y mantener vigentes las pólizas de seguros que cubren a la copropiedad.
18. Las
demás funciones previstas en la Ley 675/2001 en este reglamento de propiedad
horizontal y las que no estando expresamente prohibidas legal o
estatutariamente se acostumbran a asignar a los administradores de bienes
sometidos a regimenes de propiedad horizontal, solucionando así los vacíos o
contradicciones que resultaren en este reglamento.
ARTÍCULO 49 – CESACION EN EL CARGO DEL ADMINISTRADOR.
El nombramiento del administrador
del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, e esencialmente revocable. Aunque la
elección haya sido hecha para un periodo determinado. Además de cualquier otra
causa legal, el administrador cesa en su
cargo:
1.
Por revocatoria expresa del nombramiento por el Consejo
de Administración.
2.
Por disolución, concurso de acreedores, concordato
preventivo o quiebra de la persona jurídica que haya sido nombrada como
administrador.
3.
Por vencimiento del periodo.
4.
Por haber llegado a estado de incapacidad legal o
estatuaria.
5.
Por renuncia escrita cuando haya sido aceptada, o sea
irrevocable.
SECCION IV
DEL REVISOR FISCAL.
OBLIGATORIEDAD, FUNCIONES, NORMAS PERSONALES.
ARTÍCULO 50 – EL REVISOR FISCAL DEL CONJUNTO
OBLIGATORIEDAD: El revisor fiscal, debe ser contador publico, con matricula
profesional vigente inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la
asamblea general de copropietarios, podrá ser copropietario o tenedor de bienes
privados en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, respecto del cual cumple sus
funciones, no podrá tener parentesco hasta el cuarto grado de consaguinidad,
segundo de afinidad, primero civil, y tampoco podrá tener vínculos comerciales
o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a
sus conceptos o actuaciones, con el administrador y los miembros del consejo de
administración.
ARTÍCULO 51 –
FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL: Al Revisor Fiscal como encargado del
control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde
ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que
la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la Ley
675/2001
1. NORMAS PERSONALES A TENER EN
CUENTA DEL REVISOR FISCAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO.
a)
El Contador Público debe tener independencia mental en
todo lo relacionado con su trabajo, para garantizar la imparcialidad y objetividad
de sus juicios.
b)
En la ejecución de su examen y en la preparación de sus
informes, debe proceder con diligencia profesional.
c)
el trabajo debe ser técnicamente planeado y debe
ejercerse una supervisión apropiada sobre los asistentes, si los hubiere.
d)
Debe hacerse un apropiado estudio y una evaluación del
sistema de control interno existente, de manera que se pueda confiar en él como
base par la determinación de la extensión y la oportunidad de los
procedimientos de la auditoria.
e)
Debe obtenerse evidencia valida y suficiente por medio
de análisis, inspección, observación interrogación, confirmación y otros
procedimientos de auditoria, con el propósito de allegar razonables par el
otorgamiento de un dictamen sobre los Estados Financieros a su revisión.
2. DE LAS NORMAS QUE DEBE
OBSERVAR EL CONTADOR PUBLICO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO. Los
Contadores Públicos están obligados a:
1.
Observar las normas de ética profesional.
2.
Actuar con sujeción a las normas de auditoria
generalmente aceptadas.
3.
Cumplir las normas legales vigentes, así como las
disposiciones emanadas de los organismos de vigilancia y dirección de la
profesión.
4.
Vigilar que el registro e información contable se
fundamentan en principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia.
SECCION V
DE LA SOLUCION DE
CONFLICTOS, COMITÉ DE CONVIVENCIA
CONCILIACION,
ARBITRAJE.
ARTÍCULO 52 – DE
LA DESOLUCION DE CONFLICTOS: Para la solución de los conflictos que se
presenten entre los copropietarios o tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO, o entre ellos y el administrador, el Consejo de administración o
cualquier otro órgano de dirección o control
de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la
ley 675/2001, Ley 448/1998 y Ley 640/1996 y de este reglamento de propiedad
horizontal, se establecen los siguientes mecanismos, sin perjuicio de la
competencia propia de las autoridades jurisdiccionales:
Comité de convivencia: Cuando se presente una controversia en el
CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO su solución se intentará mediante la
intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado
en la Ley 675/2001, el cual actuará con las atribuciones de un amigable
componedor. Las gestiones conducentes a la resolución del conflicto deberán
surtirse en un termino no superior a 15
días hábiles contados a partir de la solicitud presentada por cualquiera de los
interesados. Las consideraciones de este comité se consignaran en un acta
suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él
será ad-honorem.
Conciliación amigable composición o arbitraje: Agotada La vía
interna para la resolución del conflicto sin que se llegue a ningún acuerdo,
cualquiera de los interesados podrá acudir por si mismo o a través de apoderado
ante un centro o sala de conciliación,
legalmente constituida.
PARAGRAFO: Los miembros del
comité de convivencia del CONJUNTO RESIDENCIAL EL RETORNO, serán elegidos por
la asamblea general de copropietarios para un periodo de un (1) año y estará integrado por numero
de tres (3) copropietarios.
El comité consagrado en el presente ARTÍCULO en ningún caso podrá imponer sanciones. Cuando
se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos y previo el
agotamiento del recurso de conciliación como lo prevé la Ley 640 de enero de
2001, se dará el tramité previsto en el capítulo 2° del titulo XXIII del C.P.C.
y en las disposiciones que lo modifiquen adicionen o complementen.
ARTÍCULO 53 – POLIZA DE MANEJO: El Administrador
designado por la Asamblea General o el consejo de administración, podrá
suscribir o tomar una póliza de manejo, equivalente al presupuesto de gastos de
conjunto para el año en que se realiza
la respectiva designación, con el fin de amparar los posibles perjuicios que
cause con el ejercicio de su cargo, como recaudos y gastos efectuados en sus
funciones. El valor de la póliza, será a cargo del conjunto mientras el
administrador sea un copropietario. Si el Administrador es una persona distinta
o jurídica este valor será por cuenta de quien ejerza la administración.
CAPITULO VI
ASPECTOS ECONOMICO,
PRESUPUESTO, INVENTARIOS Y BALANCES, RECURSOS PATRIMONIALES, FONDOS DE
EMPREVISTOS, CUENTAS BANCARIAS, CERTIFICADOS, IMPUESTOS, TASAS Y
VALORIZACIONES, HIPOTECAS.
ARTÍCULO 54 – PRESUPUESTO. Anualmente la asamblea general de
copropietarios en su reunión ordinaria conocerá el presupuesto de gastos que se
vayan a causar entre el primero (1) de Enero y el treinta y uno (31) de
Diciembre de cada año incluyendo el superávit
del año anterior si lo hubiese, presentado por el administrador y
refrendado previamente por le Consejo de Administración; para su estudio,
discusión y aprobación, dicha aprobación, requerirá el voto favorable de un
número plural de copropietarios que represente el cincuenta y uno por ciento
(51%) de los coeficientes representados en la reunión.
PARAGRAFO 1: Si transcurrido el
mes de Febrero sin que la Asamblea hubiese aprobado el presupuesto y el plan de
distribución de las distintas contribuciones a cargo de los copropietarios, el
presupuesto y el plan de reparto presentado por el administrador y aprobado por
el consejo de administración tendrá vigencia provisional hasta tanto la
asamblea se pronuncie sobre ellos y por lo tanto los copropietarios estarán
obligados a cancelar sus respectivas cuotas.
PARAGRAFO 2: Traslados
presupuéstales: El administrador podrá con visto bueno del consejo de
administración, hacer traslados presupuéstales de un rubro a otro cuando los
recursos asignados a dicho rubro fuesen insuficientes para atender los gastos
de dicho rubro.
ARTÍCULO 55 – IMPUESTOS, TASAS Y
VALORIZACIONES: Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas, serán
cubiertos por sus respectivos copropietarios
independientemente. Los que graven la totalidad del CONJUNTO RESIDENCIAL
EL RETORNO, serán pagadas por todos los copropietarios de la proporción del
coeficiente que establece este reglamento. Los impuestos y reajustes estarán a
cargo del respectivo copropietario titular del inmueble que figure en el
momento en que se causen.
ARTÍCULO 56 – HIPOTECAS: En el momento de protocolizar este
documento de reforma al reglamentó de propiedad horizontal y en caso se existir
actualmente hipotecas en las unidades privadas y sus respectivos bienes comunes
de acuerdo a su coeficiente de copropiedad en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL
RETORNO, subsistirán éstas de acuerdo a la inscripción en la oficina de
registro de instrumentos públicos y los copropietarios de la respectiva unidad
privada, serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a
los respectivos gravámenes.
CAPITULO VII
DISPOSICIONES
GENERALES Y FINALES
ARTÍCULO 57 – CAUSALES DE LA
EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: La propiedad horizontal se extinguirá por
alguna de las siguientes causales contempladas en el capítulo III, artículos 9,
10, 11 y 12 de la Ley 675 de 2001:
1.La destrucción o el
deterioro total del conjunto en una proporción que represente por lo menos el
75% salvo cuando se decida la reconstrucción por reglamentación expedida por el
Gobierno Nacional.
2.Por decisión unánime
de los propietarios de los bienes privados siempre y cuando medie la aceptación
por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos o sobre el CONJUNTO
RESIDENCIAL EL RETORNO.
3.Por orden de
autoridad judicial o Administrativo.
PARÁGRAFO: En caso de demolición
o destrucción total del conjunto, el terreno sobre el cual se encontraba
construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los coeficientes de
copropiedad, por las hipotecas o demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTÍCULO 58 – PROCEDIMIENTOS: La
extinción total o parcial de la propiedad Horizontal por las causas anteriores
será efectiva cuando se eleve e Escritura Pública la decisión de la Asamblea
General de propietarios o la sentencia judicial que lo determine y se inscriba
en la oficina de registro de Instrumentos Públicos.
ARTÍCULO 59 – DIVISION: Registrada
la escritura de extinción de la propiedad Horizontal, la copropiedad sobre el
terreno y demás bienes comunes deberá ser objeto de división a prorrata de los
coeficientes, materialmente o el producto de la venta, en un termino no mayor
de 1 año de acuerdo a las normas urbanísticas o las normas sobre división de
comunidades capitulo III titulo XXXIII del libro IV del Código Civil y en las
normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ARTÍCULO 60 – LIQUIDACION DE LA PERSONA JURIDICA: Registrada
la extinción total de la propiedad horizontal se procederá a la disolución y
liquidación de la persona jurídica la cual conservara su capacidad legal para realizar los actos legales para
tal fin. Actuará como liquidador el
Administrador, salvo decisión en contrario de la Asamblea General o disposición
legal. Para la extinción de la persona jurídica deberá registrarse el acta de
liquidación final ante al entidad que certifico su existencia y representación
legal.
ARTÍCULO 61 – DE LA
RECONSTRUCCION DEL CONJUNTO:
1. Reconstrucción
obligatoria: cuando la destrucción o deterioro del Conjunto sea inferior al 75
% de su valor comercial.
2. Cuando
a pesar de que la destrucción o deterioro sea superior 75 % la Asamblea General así lo decida con un
voto favorable de propietarios del 70% de los coeficientes.
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